Basculer sa SCI à l'impôt sur les sociétés peut réduire fortement l'imposition des loyers grâce à l'amortissement. Mais l'option est quasi irréversible. Ce qu'il faut savoir avant de sauter le pas.
Pourquoi passer à l'IS ?
Par défaut, une SCI est transparente (IR) : les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers, à leur tranche marginale + prélèvements sociaux. En SCI à l'IS, c'est la société qui est imposée, avec un atout majeur : l'amortissement du bien, qui réduit fortement le résultat imposable.
Concrètement, une SCI à l'IS paie souvent peu ou pas d'impôt sur ses loyers pendant des années, là où la même SCI à l'IR serait lourdement taxée.
Les avantages de l'IS
- Amortissement du bien et du mobilier → résultat imposable réduit
- Taux d'IS attractif : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %
- Déduction large des charges (y compris la rémunération du gérant)
Les pièges à connaître
- L'option est quasi irréversible (au-delà de 5 ans, plus de retour possible).
- La plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) → elle peut être beaucoup plus lourde qu'à l'IR. C'est le revers de l'amortissement.
- La comptabilité devient commerciale (bilan, liasse 2065).
La procédure
- Décision collective des associés (souvent inscrite dans les statuts ou par notification).
- Notification de l'option à l'administration fiscale (dans les délais, avant la date limite de dépôt de la déclaration).
- Mise en place d'une comptabilité d'engagement dès le 1er exercice à l'IS.
La bonne question à se poser
L'IS est gagnant si vous gardez le bien longtemps et réinvestissez les loyers. L'IR reste pertinent si vous comptez revendre à moyen terme (plus-value plus douce).
Pour trancher, lisez notre comparatif détaillé SCI à l'IS ou à l'IR : comment faire le bon choix.
Renta gère les deux régimes
Que vous restiez à l'IR ou basculiez à l'IS, Renta tient votre comptabilité et pré-remplit la déclaration correspondante (2044 ou liasse 2065). Découvrez le logiciel de comptabilité SCI.