« 8 % de rendement ! » Oui, mais brut. La vraie rentabilité, celle qui finit sur votre compte, se cache dans les deux autres calculs. On démêle tout, exemple chiffré à l'appui.
Pourquoi trois calculs et pas un seul
Quand une annonce promet « 8 % de rentabilité », elle parle presque toujours de la rentabilité brute : le calcul le plus flatteur, celui qui ignore vos charges et vos impôts. Pour décider en connaissance de cause, vous devez savoir lire les trois niveaux.
1. La rentabilité brute
C'est le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat.
Rentabilité brute = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100
Prenons un appartement acheté 150 000 €, loué 750 €/mois :
- Loyer annuel : 750 × 12 = 9 000 €
- Brut : 9 000 ÷ 150 000 = 6 %
Simple, mais incomplet : elle oublie tout ce que vous payez en plus.
2. La rentabilité nette de charges
Ici on retire les charges qui restent à votre charge de propriétaire :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance PNO et assurance loyers impayés
- Frais de gestion éventuels
- Provision pour entretien
| Élément | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés | 9 000 € |
| Taxe foncière | − 900 € |
| Copropriété | − 600 € |
| Assurances | − 300 € |
| Net de charges | 7 200 € |
Rentabilité nette = 7 200 ÷ 150 000 = 4,8 %. On est déjà loin des 6 % affichés.
3. La rentabilité nette-nette (après impôts)
C'est la seule qui compte vraiment : ce qu'il reste après impôt et prélèvements sociaux. Elle dépend de votre régime fiscal (micro, réel, LMNP) et de votre tranche d'imposition.
Sur notre exemple, un propriétaire en location nue au réel, tranche à 30 %, paiera de l'impôt sur son résultat foncier. Selon ses travaux et intérêts d'emprunt déductibles, la nette-nette tombe souvent entre 2,5 % et 4 %.
La rentabilité brute sert à comparer vite ; la nette-nette sert à décider.
Ce qu'il faut retenir
- Ne signez jamais sur la base de la brute seule.
- La nette de charges révèle le vrai poids de la détention.
- La nette-nette, après fiscalité, conditionne votre cash-flow réel.
- Un bien à 6 % brut dans une ville sans charges peut battre un bien à 8 % brut plombé par la copropriété et la taxe foncière.
Dans Renta, ces trois niveaux se calculent automatiquement dès que vous saisissez votre bien et vos charges : vous voyez d'un coup d'œil si l'affaire tient la route.