Le cash-flow, c'est ce qui bouge vraiment sur votre compte
La rentabilité dit si un bien est bon sur le papier. Le cash-flow dit si vous pouvez le porter : chaque mois, le loyer entre, puis sortent la mensualité du crédit, les charges de copropriété que vous ne pouvez pas refacturer, l'assurance, la taxe foncière (lissée sur 12 mois), les frais de gestion et l'entretien.
- Cash-flow positif : le bien se finance seul et vous laisse un surplus.
- Cash-flow négatif : vous complétez chaque mois. Ce n'est pas forcément mauvais (vous construisez du patrimoine à crédit), à condition que cet effort d'épargne soit choisi et supportable.
Pensez à la vacance locative : un demi-mois à un mois sans loyer par an est une hypothèse prudente en location classique.
Et après impôt ?
Ce simulateur s'arrête avant l'impôt, parce que l'impôt dépend de votre régime. Pour l'estimer : SCI à l'IS (et comparaison avec l'IR) ou LMNP au réel ou micro-BIC. Retranchez ensuite l'impôt annuel du cash-flow de l'année.
Notez aussi la dernière ligne : le capital remboursé. C'est de l'argent qui sort de votre compte mais qui vous enrichit (votre dette diminue). Un cash-flow légèrement négatif avec un gros remboursement de capital reste souvent une bonne opération.
Suivez votre trésorerie réelle, pas seulement la théorie
Renta relie votre banque, pointe vos loyers et vos charges, et projette votre solde dans 12 mois (loyers, réservations Airbnb, dépenses régulières, mensualités, acomptes d'impôt) : le cash-flow, mais avec vos vrais chiffres.