Micro-BIC : simple, mais forfaitaire
Au micro-BIC, vous ne déduisez rien de précis : l'administration retire un abattement forfaitaire de vos loyers (50 % pour un meublé classique ou un meublé de tourisme classé, 30 % pour un meublé de tourisme non classé) et impose le reste à votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucune comptabilité à tenir. Mais si vos vraies charges dépassent l'abattement, vous payez trop.
Réel : vos vraies charges, plus l'amortissement
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (copropriété, assurance, taxe foncière, frais de gestion, honoraires du comptable), les intérêts d'emprunt et surtout l'amortissement : le prix du bâti réparti sur 25 à 40 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans, déduits chaque année sans sortie d'argent. Résultat fréquent : zéro impôt pendant plusieurs années.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est plafonné au bénéfice restant, et le surplus est reporté sans limite (c'est ce que fait le simulateur).
- Le réel impose une comptabilité et une déclaration 2031 : c'est là que Renta (ou un comptable) intervient.
- Le choix du réel s'applique pour au moins un an, puis se reconduit ; vérifiez votre situation avant d'opter.
Pour le détail du calcul de l'amortissement, utilisez le calculateur d'amortissement LMNP et lisez l'amortissement LMNP expliqué simplement ainsi que la liste des charges déductibles. Vous hésitez encore entre meublé et nu ? Voyez meublé ou nu : quel choix locatif, et pour une SCI, le simulateur SCI à l'IS.
Le réel sans la paperasse
Renta tient votre comptabilité LMNP au réel : amortissements par composant, charges classées automatiquement depuis votre banque, résultat BIC, aperçu de la 2042-C-PRO, et dossier prêt pour votre expert-comptable.