Comment est calculé l'impôt d'une SCI à l'IS
Une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés est imposée comme une entreprise : sur son bénéfice, pas sur ses loyers. Ce bénéfice se calcule ainsi :
- Loyers encaissés dans l'année ;
- moins les charges déductibles (copropriété, assurance, taxe foncière, frais de gestion, honoraires du comptable…) ;
- moins les intérêts d'emprunt (le capital remboursé, lui, n'est pas déductible) ;
- moins l'amortissement du bien : le prix du bâti (hors terrain) est réparti sur 25 à 40 ans et déduit chaque année, sans sortie d'argent.
Sur ce bénéfice, la SCI paie 15 % jusqu'à 42 500 € (taux réduit des PME) puis 25 % au-delà. Une année en perte crée un déficit reportable sans limite de durée sur les bénéfices suivants.
SCI à l'IS ou SCI à l'IR : ce que le simulateur compare
À l'IR, la SCI est « transparente » : chaque associé déclare sa part des loyers (moins charges et intérêts, sans amortissement) et paie l'impôt à sa tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Plus votre tranche est élevée, plus l'IS devient intéressant pendant la détention.
Deux points que le simulateur ne montre pas, et qui comptent :
- À l'IS, l'argent qui reste dans la SCI n'est pas encore le vôtre : pour le sortir en dividendes, vous paierez la flat tax de 30 %. Si vous laissez les loyers dans la société (pour rembourser le crédit ou réinvestir), l'IS est souvent gagnant.
- À la revente, la plus-value d'une SCI à l'IS est calculée sur la valeur amortie du bien et taxée à l'IS, sans l'abattement pour durée de détention des particuliers. C'est le principal inconvénient de l'IS.
Vous louez en meublé en nom propre ? Comparez plutôt LMNP au réel et micro-BIC. Et pour savoir ce qu'il vous reste chaque mois, utilisez le simulateur de cash-flow locatif.
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