En LMNP au régime réel, presque tout se déduit — et c'est ce qui rend ce statut si puissant. Voici la liste complète des charges à ne pas oublier dans votre comptabilité.
Pourquoi le réel change tout en LMNP
Au micro-BIC, vous avez un abattement forfaitaire de 50 %. Au réel, vous déduisez vos charges réelles plus l'amortissement — ce qui efface souvent totalement l'impôt. Encore faut-il n'oublier aucune charge.
Les charges courantes déductibles
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
- Assurances : PNO, emprunteur, loyers impayés
- Taxe foncière
- Charges de copropriété (part non récupérable)
- Frais de gestion et honoraires de comptabilité
- Frais de tenue de compte dédié
Les frais souvent oubliés
- Frais de notaire et d'agence (amortissables ou en charges la 1ʳᵉ année)
- Petit équipement et mobilier de faible valeur
- Abonnements (internet si fourni, logiciel de gestion)
- Frais de déplacement pour la gestion du bien
- Honoraires de rédaction de bail
L'amortissement : l'arme secrète
C'est ce qui distingue le LMNP. Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur :
| Composant | Durée d'amortissement indicative |
|---|---|
| Bâti (hors terrain) | 25 à 40 ans |
| Toiture, façade | 15 à 25 ans |
| Agencements, cuisine | 10 à 15 ans |
| Mobilier, électroménager | 5 à 10 ans |
L'amortissement n'est pas une dépense que vous sortez : c'est une déduction « comptable » qui réduit votre impôt sans toucher votre trésorerie.
La règle des amortissements
L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est plafonné au résultat avant amortissement. L'excédent n'est pas perdu — il se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants.
Le résultat concret
Entre charges réelles et amortissement, un LMNP au réel paie souvent 0 € d'impôt sur ses loyers pendant 8 à 10 ans. C'est légal, prévu par le législateur, et redoutablement efficace.
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