Une année de travaux, et votre bien est en perte. Cette perte n'est pas perdue : elle réduit vos impôts futurs… à condition de connaître les règles de chaque régime, qui n'ont rien à voir entre elles.
Trois régimes, trois mécaniques
Selon que vous louez via une SCI à l'IS, en meublé (LMNP) ou en nu à l'IR (revenus fonciers), un déficit ne se traite pas du tout de la même façon. Voici le tableau à garder sous la main.
| SCI à l'IS | LMNP au réel | Revenus fonciers (IR) | |
|---|---|---|---|
| Sur quoi s'impute la perte ? | Bénéfices futurs de la SCI | Bénéfices futurs de location meublée uniquement | Revenu global (part hors intérêts, ≤ 10 700 €) puis loyers futurs |
| Durée du report | Illimitée | 10 ans | 10 ans (revenu global : l'année même) |
| Plafond | 1 M€ + 50 % du bénéfice au-delà (sans effet pour une SCI classique) | — | 10 700 € sur le revenu global |
| Amortissements | Déductibles, peuvent créer un déficit | Ne peuvent pas créer de déficit : différés sans limite (art. 39 C) | Pas d'amortissement |
| Où ça se déclare | 2033-B ligne 360, 2033-D cadre II | 2033-B ligne 360, 2033-D cadre II | 2044 (cases 4BB / 4BC / 4BD de la 2042) |
SCI à l'IS : la plus simple
Le déficit d'un exercice est reporté en avant sans limite de durée sur les bénéfices suivants (CGI art. 209 I). Seule limite : chaque année, l'imputation est plafonnée à 1 M€ plus la moitié du bénéfice excédant ce million — vous ne l'atteindrez pas. Le stock de déficits se suit sur le 2033-D (ligne 870 : total restant à reporter) et vient en déduction du résultat sur la 2033-B ligne 360.
Exemple : perte de 11 200 € en 2024, bénéfice de 7 800 € en 2025 → impôt nul en 2025, et 3 400 € restent en réserve pour 2026.
LMNP : deux réserves à ne pas confondre
- Le déficit BIC (charges supérieures aux loyers, hors amortissement) : reportable 10 ans, uniquement sur des bénéfices de location meublée non professionnelle. Passé ce délai, il est perdu.
- Les amortissements différés (art. 39 C) : l'amortissement qui n'a pas pu être déduit parce qu'il aurait créé un déficit est mis de côté sans limite de durée et déduit dès que le bien redevient bénéficiaire.
C'est le piège classique : un LMNP qui a fait de gros travaux en année 1 et qui, 11 ans plus tard, n'a toujours pas de bénéfice… perd son déficit BIC. Les amortissements différés, eux, restent acquis.
Revenus fonciers : le mécanisme en deux étages
- La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an — c'est le « déficit foncier » tant vanté. Condition : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.
- Le surplus, et la part liée aux intérêts, se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes (case 4BC, puis 4BD pour le stock restant).
Exemple : loyers 10 000 €, intérêts 4 000 €, travaux et charges 20 000 € → déficit de 14 000 €. 10 700 € viennent réduire votre revenu global de l'année ; 3 300 € attendent vos prochains loyers.
Les erreurs qui coûtent cher
- Oublier le stock de déficits en changeant de comptable ou de logiciel : s'il n'est pas reporté sur la liasse, il disparaît.
- Déduire un déficit périmé (plus de 10 ans en LMNP ou en foncier) : redressement.
- Confondre amortissements différés et déficit en LMNP : l'un est illimité, l'autre non.
- Changer de régime (micro après réel, ou IS après IR) : les déficits en cours sont le plus souvent perdus.
Comment Renta vous aide
Renta recalcule chaque année la chaîne complète de vos exercices : déficits par année d'origine, imputation du plus ancien au plus récent, péremption à 10 ans, part sur le revenu global à l'IR, amortissements différés en LMNP, plafond de l'IS. Vous arrivez avec des pertes d'avant Renta ? Vous les saisissez une fois dans vos paramètres et elles s'imputent automatiquement. Les lignes 360 et 870 de votre liasse sont prêtes.