Au régime réel, un loueur en meublé dépose chaque année une déclaration 2031 et des tableaux 2033. Beaucoup la confient à un cabinet sans savoir ce qu'elle contient. Voici, tableau par tableau, ce que l'administration attend.
Pourquoi une liasse pour un simple appartement meublé ?
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel est fiscalement une petite entreprise relevant des BIC. Il doit donc, comme un commerçant, déposer une déclaration de résultat n° 2031-SD accompagnée d'une liasse simplifiée 2033-SD (tableaux A à G). Le résultat obtenu se reporte ensuite sur votre déclaration de revenus, formulaire 2042-C-PRO.
Dates : dépôt au plus tard début-mi mai (deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, plus 15 jours pour la télédéclaration), en mode dématérialisé uniquement — via votre espace professionnel impots.gouv.fr ou un partenaire EDI. Il vous faut un SIRET (immatriculation au guichet unique de l'INPI).
Le 2031-SD : la page de garde
| Cadre | Ce qu'on y met |
|---|---|
| A — Identification | Nom, adresse, SIREN, exercice (en général l'année civile) |
| C ligne 1 — Résultat fiscal | Bénéfice (col. 1) ou déficit (col. 2) : report des lignes 370 ou 372 du 2033-B |
| C ligne 7 — BIC non professionnels | Votre résultat avant imputation des déficits antérieurs, en bénéfice (7a) ou déficit (7b) |
| 2031-bis, cadre I | Ligne « Autres locations meublées non professionnelles » |
Le 2033-B : le compte de résultat (le tableau qui compte)
C'est là que tout se joue. Les lignes utiles à un loueur en meublé :
| Ligne | Intitulé | Pour vous |
|---|---|---|
| 218 | Production vendue — services | Vos loyers et charges refacturées (hors TVA) |
| 242 | Autres charges externes | Assurance, copropriété, entretien, honoraires, frais de gestion |
| 244 | Impôts et taxes | Taxe foncière, CFE |
| 254 | Dotations aux amortissements | L'usure du bien, des travaux et du mobilier |
| 294 | Charges financières | Intérêts d'emprunt |
| 310 | Bénéfice ou perte comptable | Produits − charges |
| 318 | Amortissements non déductibles | La part d'amortissement qui créerait un déficit (art. 39 C), mise en réserve |
| 352 / 354 | Résultat fiscal avant déficits antérieurs | Bénéfice / déficit |
| 360 | Déficits antérieurs imputés | Les pertes des années passées que vous déduisez |
| 370 / 372 | Résultat fiscal après imputation | Ce qui part sur la 2031 puis la 2042-C-PRO |
La règle de l'article 39 C est la clé du LMNP : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il réduit votre bénéfice à zéro et l'excédent est différé sans limite de durée, pour être déduit les années suivantes. C'est pour cela qu'un LMNP au réel paie souvent zéro impôt pendant 10 à 15 ans.
Le 2033-C : immobilisations et amortissements
Deux cadres : la valeur brute des immobilisations (terrains lignes 420 à 426 — non amortissables —, constructions lignes 430 à 436, avec début d'exercice, augmentations, diminutions, fin), puis les amortissements (ligne 520 : cumul au début de l'année, 522 : dotation de l'année, 526 : cumul en fin d'année). Le total de la ligne 526 doit être cohérent avec le bilan.
Le 2033-D : les déficits reportables
Cadre II : ligne 982 (déficits restant à reporter de l'année précédente), 983 (imputés cette année), 984 (reportables), 860 (déficit de l'année), 870 (total restant à reporter). Les déficits d'un LMNP ne s'imputent que sur des BIC non professionnels, pendant 10 ans. Les amortissements différés (art. 39 C) se suivent sur un état séparé, sans limite de durée.
Le 2033-A : le bilan simplifié
Actif : vos immobilisations en brut, amortissements et net (lignes 028 et 030), votre trésorerie (084). Passif : résultat de l'exercice (136), emprunts (156), compte de l'exploitant. Un LMNP sans salarié ni stock a un bilan très court — mais il doit être équilibré.
Après la liasse : la 2042-C-PRO
Le bénéfice (après déficits) va en case 5NA, un déficit en case 5NY. Si vous télédéclarez la 2031 avant votre déclaration de revenus, ces cases se préremplissent.
Comment Renta vous aide
Renta tient votre comptabilité de loueur à partir de vos relevés bancaires, calcule vos amortissements (prorata la première année, plafond de l'article 39 C, amortissements différés) et prépare la 2031, les tableaux 2033-A, B, C, D et la 2042-C-PRO aux numéros de lignes officiels, avec le suivi des déficits sur 10 ans. Vous relisez, vous recopiez — ou vous transmettez le dossier à votre expert-comptable en un clic.