Vous rénovez un bien loué nu ? Le déficit foncier vous permet de déduire vos travaux de vos revenus — et même de votre salaire, jusqu'à 10 700 € par an. Mode d'emploi.
Le principe en une phrase
Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit s'impute sur vos autres revenus et fait baisser votre impôt.
Comment ça marche concrètement
En location nue au régime réel, vous déduisez de vos loyers :
- Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
- Les intérêts d'emprunt
- La taxe foncière, les assurances, les frais de gestion
Si le total dépasse vos loyers, le déficit se répartit en deux poches :
| Origine du déficit | Imputation |
|---|---|
| Travaux et charges (hors intérêts) | Sur le revenu global, jusqu'à 10 700 €/an |
| Intérêts d'emprunt | Sur les revenus fonciers uniquement |
| Excédent au-delà de 10 700 € | Reporté sur les revenus fonciers 10 ans |
Un exemple chiffré
Vous achetez un appartement à rénover. Sur l'année :
- Loyers encaissés : 6 000 €
- Travaux de rénovation : 18 000 €
- Autres charges : 2 000 €
Charges totales : 20 000 €. Déficit = 20 000 − 6 000 = 14 000 €.
- 10 700 € s'imputent sur votre revenu global cette année
- Le solde de 3 300 € est reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes
Si vous êtes dans la tranche à 30 %, ces 10 700 € vous font économiser environ 3 210 € d'impôt — plus les prélèvements sociaux évités.
Les conditions à respecter
- Le bien doit être loué nu (pas meublé) au régime réel.
- Vous devez continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation.
- Seuls les travaux d'entretien, réparation et amélioration comptent — pas la construction ou l'agrandissement.
Le déficit foncier est l'un des rares dispositifs qui réduit directement l'impôt sur votre salaire, sans plafond de niches fiscales.
La stratégie gagnante
Concentrez vos gros travaux sur une même année pour maximiser l'imputation, surtout si vous avez une année à revenus élevés. C'est l'outil idéal pour rénover un bien ancien tout en allégeant votre fiscalité.
Renta identifie automatiquement vos travaux déductibles et calcule votre déficit foncier reportable, prêt à recopier dans votre déclaration 2044.