On choisit le LMNP, mais on peut devenir LMP sans le vouloir — avec des conséquences fiscales majeures. Comprendre la frontière entre les deux statuts pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
Deux statuts pour la location meublée
La location meublée se décline en deux statuts : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). On bascule de l'un à l'autre selon des seuils précis.
La frontière
Vous devenez LMP si les deux conditions suivantes sont réunies :
- Vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an, et
- Elles dépassent vos autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Si une seule des deux conditions n'est pas remplie, vous restez LMNP.
Les différences clés
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Seuil | Sous les conditions LMP | Recettes > 23 000 € ET > autres revenus |
| Déficits | Imputables sur revenus meublés | Imputables sur le revenu global |
| Plus-value | Régime des particuliers | Régime professionnel (avec exonérations possibles) |
| Cotisations sociales | Non (prélèvements sociaux) | Oui (affiliation SSI) |
| Amortissement | Oui | Oui |
Les avantages du LMP
- Déficits imputables sur le revenu global sans plafond.
- Exonération de plus-value possible après 5 ans d'activité (sous conditions de recettes).
- IFI : les biens peuvent être exonérés s'ils constituent l'outil professionnel.
Les contraintes du LMP
- Cotisations sociales sur les bénéfices (affiliation à la Sécurité sociale des indépendants).
- Comptabilité plus exigeante.
- Statut qui s'apprécie chaque année : on peut entrer et sortir du LMP.
Pourquoi c'est important
Devenir LMP sans le savoir peut déclencher des cotisations sociales inattendues. À l'inverse, le LMP bien maîtrisé est un outil patrimonial puissant.
Surveillez vos recettes meublées par rapport à vos autres revenus, surtout si vous développez votre parc locatif.
Renta suit vos recettes meublées et vous aide à anticiper le franchissement des seuils LMP/LMNP, pour piloter votre statut en connaissance de cause.