Loyer plus élevé d'un côté, stabilité de l'autre. Le choix entre meublé et nu change votre rendement, votre fiscalité et votre quotidien de bailleur. Voici comment décider.
Deux philosophies de location
Le meublé et le nu ne s'opposent pas seulement sur la présence d'un canapé : ils ont des règles, une fiscalité et un public différents.
Les loyers et le rendement
Le meublé se loue 10 à 25 % plus cher que le nu à surface égale. C'est l'argument numéro un du rendement. Mais la vacance locative y est souvent plus fréquente (locataires de passage, étudiants, mobilité professionnelle).
La fiscalité : l'écart décisif
| Critère | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Catégorie | Revenus fonciers | BIC |
| Régime simplifié | Micro-foncier (abattement 30 %) | Micro-BIC (abattement 50 %) |
| Régime réel | Charges déductibles | Charges + amortissement |
| Bail | 3 ans | 1 an (9 mois étudiant) |
Le meublé au réel permet d'amortir le bien et le mobilier : un mécanisme qui efface souvent l'impôt pendant 8 à 10 ans. C'est l'atout fiscal majeur du LMNP.
La durée d'engagement
- Nu : bail de 3 ans, locataire stable, moins de turn-over, gestion plus tranquille.
- Meublé : bail d'1 an (ou 9 mois étudiant), plus de souplesse pour récupérer le bien, mais plus de rotation.
Le quotidien de bailleur
Le meublé demande plus de travail : équiper le logement, remplacer le mobilier, gérer des entrées-sorties plus fréquentes. Le nu se rapproche d'un investissement « tranquille ».
Comment choisir ?
Choisissez le meublé pour le rendement et l'optimisation fiscale ; le nu pour la stabilité et la simplicité.
Le meublé brille dans les villes étudiantes, les zones tendues et pour les petites surfaces. Le nu reste pertinent pour les grandes surfaces, les familles et les bailleurs qui veulent gérer le moins possible.
Le bon réflexe
Faites tourner les deux scénarios sur votre bien : loyer attendu, fiscalité, vacance estimée. Le meublé gagne souvent sur le papier, mais seulement si vous assumez la gestion qui va avec.
Renta simule les deux régimes côte à côte sur vos chiffres pour que la décision soit éclairée, pas instinctive.