Micro-foncier ou régime réel : lequel vous fait payer le moins d'impôt ?

Deux régimes pour la location nue

En location nue, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes.

Le micro-foncier

• Accessible si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €/an.
• L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %.
• Vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers, sans rien justifier.
• Déclaration ultra-simple : un seul montant à reporter.

Le régime réel

• Vous déduisez vos charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion.
• Obligatoire au-dessus de 15 000 €, optionnel en dessous.
• Permet de créer du déficit foncier.
• Engagement de 3 ans une fois choisi.

La règle simple pour trancher

Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est gagnant.

C'est aussi simple que ça. L'abattement micro vaut 30 % ; dès que vos charges réelles font mieux, le réel l'emporte.

Exemple comparatif

Loyers annuels : 10 000 €. Tranche à 30 %.

Ici, avec 4 500 € de charges (45 % des loyers), le réel fait économiser ~700 €/an.

Quand garder le micro-foncier

• Bien sans crédit, peu de charges, pas de travaux.
• Vous voulez la simplicité absolue.
• Vos charges réelles restent sous 30 % des loyers.

Quand passer au réel

• Vous avez un crédit en cours (intérêts déductibles).
• Vous prévoyez des travaux.
• Votre copropriété et votre taxe foncière sont élevées.

Astuce : faites le calcul chaque année. Une grosse année de travaux peut justifier de basculer au réel, en gardant en tête l'engagement de 3 ans.

Renta compare automatiquement les deux régimes sur vos chiffres réels et vous indique celui qui minimise votre impôt.