Abattement forfaitaire de 30 % ou déduction de vos charges réelles ? Le bon choix peut représenter des centaines d'euros d'impôt en moins chaque année. La règle simple pour trancher.
Deux régimes pour la location nue
En location nue, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes.
Le micro-foncier
- Accessible si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €/an.
- L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %.
- Vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers, sans rien justifier.
- Déclaration ultra-simple : un seul montant à reporter.
Le régime réel
- Vous déduisez vos charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion.
- Obligatoire au-dessus de 15 000 €, optionnel en dessous.
- Permet de créer du déficit foncier.
- Engagement de 3 ans une fois choisi.
La règle simple pour trancher
Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est gagnant.
C'est aussi simple que ça. L'abattement micro vaut 30 % ; dès que vos charges réelles font mieux, le réel l'emporte.
Exemple comparatif
Loyers annuels : 10 000 €. Tranche à 30 %.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 7 000 € (après 30 %) | Loyers − charges |
| Charges réelles | non prises en compte | 4 500 € |
| Revenu imposé | 7 000 € | 5 500 € |
| Impôt + PS (~47 %) | ~3 290 € | ~2 585 € |
Ici, avec 4 500 € de charges (45 % des loyers), le réel fait économiser ~700 €/an.
Quand garder le micro-foncier
- Bien sans crédit, peu de charges, pas de travaux.
- Vous voulez la simplicité absolue.
- Vos charges réelles restent sous 30 % des loyers.
Quand passer au réel
- Vous avez un crédit en cours (intérêts déductibles).
- Vous prévoyez des travaux.
- Votre copropriété et votre taxe foncière sont élevées.
Astuce : faites le calcul chaque année. Une grosse année de travaux peut justifier de basculer au réel, en gardant en tête l'engagement de 3 ans.
Renta compare automatiquement les deux régimes sur vos chiffres réels et vous indique celui qui minimise votre impôt.