Vendre un bien locatif avec une belle plus-value, c'est l'objectif. Encore faut-il savoir ce que le fisc va prélever — et connaître les exonérations qui peuvent réduire la note à zéro.
Ce que le fisc prélève à la revente
Quand vous revendez un bien locatif plus cher que vous ne l'avez payé, la plus-value est taxée à deux niveaux :
- Impôt sur le revenu : 19 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
Soit 36,2 % au total sur la plus-value brute… avant abattements.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez. L'exonération est totale après un certain temps :
| Durée de détention | Impôt (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % d'abattement | 0 % |
| 22 ans | Exonération totale | partielle |
| 30 ans | exonéré | Exonération totale |
Après 22 ans, vous ne payez plus d'impôt sur la plus-value ; après 30 ans, plus rien du tout.
Le calcul de la plus-value
Plus-value = prix de vente − prix d'achat majoré.
Bonne nouvelle : le prix d'achat peut être majoré de :
- Les frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels)
- Les travaux (forfait 15 % après 5 ans de détention, ou montant réel justifié)
Ces majorations réduisent mécaniquement la plus-value imposable.
Les cas d'exonération totale
- Résidence principale : exonérée à 100 % (ne concerne pas le locatif, mais utile à connaître).
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi pour acheter sa résidence principale.
- Bien détenu plus de 22 / 30 ans.
- Petites cessions inférieures à 15 000 €.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute. À anticiper sur les belles opérations.
La bonne stratégie
Avant de vendre, calculez votre plus-value nette après abattements : parfois, attendre un ou deux ans de plus fait économiser des milliers d'euros.
Renta conserve l'historique de vos prix d'achat, frais et travaux, pour estimer votre plus-value imposable en un clic le jour où vous envisagez de vendre.