Comment fonctionne l'amortissement en LMNP
Au régime LMNP réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur de votre bien : c'est l'amortissement. Il ne sort pas de votre trésorerie, mais réduit votre résultat imposable — c'est ce qui permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 8 à 10 ans.
- Le bâti (prix du bien − valeur du terrain) s'amortit sur 25 à 40 ans.
- Le mobilier et l'équipement s'amortissent sur 5 à 10 ans.
- Le terrain n'est jamais amortissable (souvent 10 à 20 % du prix).
Règle d'or : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. L'excédent éventuel est reporté sans limite de durée. Pour les détails, lisez l'amortissement LMNP expliqué simplement et la liste des charges déductibles en LMNP.
Micro-BIC ou réel : lequel choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %. Le réel permet de déduire charges et amortissement. Dès que vos charges + amortissement dépassent 50 % des loyers, le réel est gagnant — voir meublé ou nu.
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