Une location meublée est en principe exonérée de TVA. Mais dès que vous proposez trois services « para-hôteliers », vous basculez dans la TVA à 10 % — avec ses obligations et ses avantages. Voici comment savoir où vous en êtes.
Le principe : la location meublée est exonérée de TVA
La location de logements meublés est exonérée de TVA (article 261 D 4° du CGI). Un propriétaire qui loue un appartement sur Airbnb sans service particulier ne facture donc pas de TVA, ne la déclare pas… et ne récupère pas non plus celle qu'il paie sur ses travaux ou son mobilier.
L'exception : la para-hôtellerie (3 services sur 4)
L'exonération tombe si vous proposez, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes, dans des conditions similaires à celles d'un hôtel :
| Prestation | Exemple concret |
|---|---|
| Petit-déjeuner | Servi sur place ou livré dans le logement |
| Nettoyage régulier des locaux | Ménage pendant le séjour, pas seulement à la sortie |
| Fourniture du linge de maison | Draps et serviettes fournis et renouvelés |
| Réception, même non personnalisée | Accueil physique, boîte à clés avec permanence téléphonique, conciergerie |
Depuis 2024, l'administration précise que ces services doivent être réellement proposés (pas seulement « disponibles sur demande ») et que la durée des séjours compte : des nuitées courtes avec services réguliers relèvent de la para-hôtellerie.
Trois services sur quatre : vous êtes assujetti à la TVA. Deux ou moins : vous restez exonéré.
Assujetti : quel taux, quelles obligations ?
- 10 % sur l'hébergement et le petit-déjeuner (taux réduit de l'hôtellerie).
- 20 % sur les prestations annexes facturées à part (parking, location de vélos…).
- Une facture par séjour avec la TVA ventilée — Airbnb et Booking ne la font pas à votre place.
- Une déclaration CA12 (régime simplifié, une fois par an avec deux acomptes) ou CA3 (régime réel normal, mensuelle).
- Les commissions d'Airbnb ou Booking, facturées depuis l'Irlande ou les Pays-Bas, sont à autoliquider : vous déclarez la TVA dessus puis la déduisez dans la même déclaration.
La franchise en base : assujetti, mais sans TVA à payer
Même avec trois services, vous pouvez rester en franchise en base tant que vos recettes de prestations ne dépassent pas le seuil (37 500 € pour les prestations de services depuis 2025 ; vérifiez le seuil de l'année en cours, il a plusieurs fois évolué). Dans ce cas : pas de TVA facturée, mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI » sur vos factures, et pas de récupération.
Vous pouvez aussi opter volontairement pour la TVA, ce qui est souvent intéressant juste après de gros travaux.
Le vrai avantage : récupérer la TVA
C'est le point que beaucoup oublient. Un loueur assujetti récupère 20 % de TVA sur :
- les travaux de rénovation et d'aménagement,
- le mobilier et l'électroménager,
- les honoraires de conciergerie, de ménage, de comptabilité,
- et même l'acquisition d'un logement neuf (TVA immobilière), sous conditions de durée de détention (régularisation sur 20 ans).
Sur une rénovation à 40 000 € TTC, ce sont 6 667 € de TVA récupérés. Face à 10 % collectés sur les nuitées, le calcul mérite d'être fait chaque année.
Exemple chiffré
Un gîte encaisse 30 000 € TTC de nuitées avec petit-déjeuner, ménage quotidien et linge fourni.
| Exonéré (2 services) | Para-hôtelier (3 services) | |
|---|---|---|
| Recettes encaissées | 30 000 € | 30 000 € TTC → 27 273 € HT |
| TVA collectée | 0 € | 2 727 € |
| TVA déductible (travaux 12 000 € TTC, ménage 4 800 € TTC) | 0 € | 2 800 € |
| TVA nette | 0 € | crédit de 73 € |
Dans cet exemple, la TVA ne coûte rien et le loueur a récupéré 2 800 € sur ses dépenses. L'année suivante, sans travaux, il paiera environ 2 000 € de TVA nette : la décision se regarde sur plusieurs années.
Comment Renta vous aide
Renta sait si votre bien est concerné par la TVA (régime réglé une fois dans vos paramètres), applique le bon taux sur vos factures de séjour Airbnb/Booking, calcule la TVA collectée et déductible opération par opération, reporte le crédit d'une période sur l'autre et prépare les cases de la CA3 ou de la CA12. Vous voyez aussi d'un coup d'œil si vous approchez du seuil de la franchise.
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